Eclairage sur le nouvel Impôt sur la Fortune Immobilière français (IFI)

Origine de l’ IFI

De 1989 à 2017, la France a connu un impôt sur la fortune appelé « Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) ».

L’ISF était dû lorsque la fortune nette du contribuable dépassait les 1.3m €. Le taux était progressif (entre 0.5% et 1.5%) et l’impôt se calculait à partir d’un seuil de 800’000 €.

Cet impôt avait été largement critiqué ces dernières années, notamment en raison du fait qu’il taxait les personnes disposant d’un patrimoine important mais pas nécessairement de revenus élevés.

Le président Macron avait également déclaré que cet impôt pénalisait les investisseurs de l’économie réelle, promettant ainsi de l’abolir et de le transformer en impôt immobilier uniquement.

Depuis janvier 2018 c’est chose faite, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a été supprimé et remplacé par un impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Sur la forme, cet impôt reste très critiquable dans la mesure où il taxe uniquement les propriétaires fonciers et non les détenteurs de produits financiers ou de luxe. Aussi, il ne règle pas le problème des personnes disposant de revenus modestes mais d’un important patrimoine immobilier, par exemple reçu suite à un héritage. Enfin, la perte fiscale pour l’Etat français avoisinera plusieurs milliards d’euros.

Régime applicable

Une distinction doit préalablement être faite entre résidents et non-résidents : en effet, les résidents français sont soumis à l’ IFI sur leurs biens immobiliers mondiaux (un délai de grâce de 5 ans est néanmoins accordé aux nouveaux résidents sur leurs biens situés à l’étranger). Les non-résidents en revanche sont uniquement taxés sur leurs propriétés situées en France, sous réserve de dispositions contraires, applicables dans les conventions de lutte contre la double imposition.

Afin de déterminer la valeur seuil du déclenchement de l’impôt (voir ci-dessous), la fortune immobilière totale du ménage est prise en compte, à condition toutefois que les personnes concernées vivent ensemble (époux, enfants mineurs uniquement, partenaires y compris en union libre). Les immeubles commerciaux ne sont pas concernés, de même que les immeubles détenus par des sociétés, sous réserve des exceptions mentionnées ci-dessous.

Ainsi, sont soumis à l’ IFI :

  • Les immeubles bâtis et non bâtis (résidence principale, secondaire, biens immobiliers donnés en location, biens immobiliers en construction, terrain…) ;
  • Les actions de sociétés civiles immobilières (SCI) ;
  • Les parts détenues dans des fonds comme les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI), y compris celles détenues par l’intermédiaire d’une assurance-vie ;
  • Les actions de sociétés détenant un immeuble, à concurrence de la valeur de celui-ci et à la condition que l’actionnaire possède au moins 10% du capital-actions de ladite société.
  • Les biens et droits immobiliers transférés en fiducie ou placés dans un trust.

A noter que c’est la valeur vénale de l’immeuble au 1er janvier qui est déterminante. En d’autres termes, il s’agit du prix auquel l’immeuble aurait pu être normalement négocié s’il avait été vendu au 1er janvier de l’année d’imposition.

Les résidences principales et les propriétés louées bénéficient respectivement d’un abattement de 30% sur la valeur de marché du bien et de 20% en considérant un taux de capitalisation du loyer de 5%. Les bois et forêts et les parts de groupements forestiers sont exonérés pour les 3/4 de leur valeur.

Concernant les propriétés en usufruit, la valeur déterminante est calculée sur la pleine propriété (et payée par l’usufruitier) sauf si l’un des époux a hérité de l’immeuble sur cette base (il se produit alors une séparation entre la valeur de l’usufruit calculée en fonction de l’espérance de vie de l’usufruitier et la valeur de la nue-propriété).

Les dettes (résultant de l’achat, de l’amélioration, de l’agrandissement du bien, etc.) existantes au 1er janvier sont en principes déductibles, sous réserves d’abus (par exemple s’agissant des dettes contractées à un taux préférentiel entre les membres d’une même famille), de dépassement de valeurs seuils (dans l’hypothèse où la propriété du bien est supérieure à 5m €, seulement 60% de la valeur du bien est déductible, le montant restant de la dette n’étant déductible qu’à hauteur de moitié) ou de traitement fiscal avantageux (par exemple en cas de paiement de la totalité du capital à la fin du prêt, soit les prêts dits « in fine », ou les prêts ne prévoyant pas de terme pour le remboursement du capital).

Le seuil de déclenchement de l'IFI demeure inchangé à 1.3m d'euros.

Taux

Comme pour l’ISF, l’ IFI n’est redevable que si le patrimoine immobilier a une valeur nette imposable supérieure au seuil de 1’300’000 €.

Les taux pour 2018 sont les suivants :

Valeur de l’immeuble

  • entre 0 € et 800’000 €, pas d’imposition ;
  • entre 800’001 € et EUR 1’300’000 €, taux de 0.5% ;
  • entre 1’300’001 € et EUR 2’570’000 €, taux de 0.7% ;
  • entre 2’570’001 € et 5’000’000 €, taux de 1% ;
  • entre 5’000’001 € et 10’000’000 €, taux de 1.25% ;
  • Au-delà de 10’000’000 €, taux de 1.5 %.

Un bouclier fiscal s’applique aux résidents français dans la mesure où l’impôt ne doit pas dépasser 75% du revenu (prélèvements sociaux et contribution exceptionnelle sur les hauts revenus inclus).

Enfin, un système de décote permet d’atténuer l’impôt, mais uniquement pour les patrimoines nets taxables compris entre 1’300’000 € et 1’400’000 €.

Le montant de la décote est égal à 17’500 – (1,25 x montant du patrimoine net taxable ).

Déclaration

L’IFI est un impôt déclaratif : il appartient à tout propriétaire foncier d’estimer chaque année si son immeuble est soumis à taxation. Les autorités ne demandent pas de justificatif mais il existe un service en ligne “rechercher des transactions immobilières”, accessible aux particuliers. En revanche, si les autorités estiment que l’immeuble aurait dû être soumis à l’impôt, elles peuvent reprendre le contribuable rétroactivement sur une période de 10 ans.

L’impôt (formulaire 2042-IFI pour les résidents français ou non-résidents mais avec une obligation fiscale en France et 2042-IFI-COV pour les non-résidents sans revenus de source française ; A NOTER QUE CES FORMULAIRES NE SONT PAS ENCORE DISPONIBLES) doit être déclaré en même temps que celui sur le revenu, soit à la fin du mois de mai de chaque année (les dates exactes pour 2018 ne sont pas encore connues). La déclaration peut être faite en ligne (parfois cela est même obligatoire). Le paiement devra être effectué après réception de l’avis avec un règlement au 15 septembre en général (17 septembre pour 2018).

Pour les non-résidents, il convient de s’adresser à :

Service des Impôts des Particuliers Non-Résidents,

TSA 10010, 10 rue du Centre,

93465 Noisy-le-Grand

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