Introduction
Adoptée en décembre 2024, la révision ciblée du Code des obligations (CO) en matière de contrat d’entreprise et de vente immobilière est entrée en vigueur le 1er janvier 2026. Sans bouleverser l’architecture du droit de la construction, elle introduit néanmoins des modifications déterminantes en matière de garantie des défauts. Figurent notamment au cœur de la réforme l’instauration d’un délai minimal impératif de 60 jours pour la dénonciation des défauts, la consécration d’un droit à la réfection de nature impérative, ainsi que des ajustements en matière de sûretés, en particulier la facilitation des garanties de substitution à l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs.
Cette réforme intervient dans un contexte marqué par la complexité croissante des projets immobiliers, qui met à l’épreuve l’équilibre contractuel entre les parties. Si la liberté contractuelle demeure un principe fondamental, la pratique a montré qu’elle ne suffit pas toujours à assurer une protection effective des maîtres de l’ouvrage et des acquéreurs face à des opérateurs professionnels aguerris.
Par cette révision ciblée, le législateur entend renforcer la protection des parties économiquement plus faibles en matière de contrat d’entreprise et de vente immobilière, tout en clarifiant plusieurs mécanismes centraux du droit de la construction, sans remettre en cause les pratiques contractuelles éprouvées. Pour les acteurs du secteur, ces changements constituent à la fois une clarification bienvenue et une incitation à adapter sans délai leurs modèles contractuels afin d’anticiper l’application du nouveau droit.
Le présent article examine les principaux apports de cette réforme et leurs implications pour la pratique contractuelle en matière de construction. Nos avocats sont à votre disposition pour de plus amples informations.
I) Le nouveau délai de 60 jours pour l’avis des défauts (art. 201 al. 4 et 219a al. 1 CO : contrat de vente immobilier – art. 367 al. 1bis et 370 al. 4 CO : contrat d’entreprise)
Le droit suisse des obligations imposait jusqu’ici au maître de l’ouvrage de dénoncer immédiatement tout défaut découvert après la réception de l’ouvrage, sous peine de voir celui-ci réputé accepté en l’état au sens de l’article 370 al. 3 CO (contrat d’entreprise). Cette exigence d’avis immédiat, valable tant pour le contrat d’entreprise que de vente (art. 201 al. 1 et 3 CO), s’est toutefois révélée difficilement conciliable avec les réalités techniques et organisationnelles du secteur de la construction et de la vente immobilière, dans lequel l’identification et l’évaluation des défauts nécessitent souvent un certain temps. Il est en effet fréquent que les défauts apparaissent progressivement et nécessitent une expertise technique préalable avant de pouvoir être dénoncés de manière précise.
Conscient de cette problématique, le Tribunal fédéral a, de jurisprudence constante, estimé par le passé que (arrêt du Tribunal fédéral 4A_392/2023 du 24 avril 2024, consid. 5.1.2) « même si la loi exige un avis immédiat, on doit reconnaître à l’acheteur un court délai de réflexion lui permettant de prendre sa décision et de la communiquer au vendeur. Selon la jurisprudence, un avis des défauts communiqué deux ou trois jours ouvrables après la découverte de ceux-ci respecte la condition d’immédiateté prévue par la loi (ATF 98 II 191 consid. 4 ; 76 Il 221 consid. 3) ; en revanche, sont tardifs des avis transmis dix-sept ou vingt jours après la découverte des défauts (cf. ATF 118 II 142 consid. 3b ; 107 Il 172 consid. 1c). Un défaut est découvert lorsque l’acheteur dispose des éléments nécessaires pour pouvoir adresser au vendeur un avis conforme aux exigences (ATF 118 II 142 consid. 3b). »
Pour les juges de Mon-Repos, une communication intervenue sept jours après la découverte des défauts est à la rigueur admissible (arrêt 4C.130/2006 du 8 mai 2007 consid. 4.2.2 et les références).
Toujours selon notre Haute Cour (arrêt du Tribunal fédéral 4C.130/2006 du 8 mai 2007, consid. 4.2.2), « une partie de la doctrine considère que cette jurisprudence est rigoureuse et que, en matière d’avis des défauts, une sévérité excessive n’a pas sa place, notamment en raison de l’atteinte très grave à la situation juridique du maître que constitue la péremption de tous ses droits de garantie (Theodor Bühler, Commentaire zurichois, n. 48 ad art. 370 CO et les références à H. Becker et Hugo Oser/Wilhelm Schönenberger ; Gauch, op. cit., n. 2175-2176 et 2180-2181). Pour un autre auteur, la réglementation légale serait même aujourd’hui dépassée en regard de la pratique (Alfred Koller, Das Nachbesserungsrecht im Werkvertrag, 2e édition, 1995, ch. 83 p. 28). Dans l’application de l’art. 370 CO, il faudrait dès lors faire preuve d’une certaine souplesse et, pour apprécier la durée du délai de réflexion, tenir compte de l’ensemble des circonstances de chaque cas concret ; enfin, en cas de doute, il conviendrait de trancher en faveur du maître, partie au contrat qui mérite également des égards, en particulier lorsqu’il ne s’agit pas d’un professionnel de la construction (Chaix, op. cit., n. 17 ad art. 370 CO; Gauch, op. cit., n. 2177 et 2181). La jurisprudence va dans cette direction puisqu’elle insiste, pour apprécier les exigences liées à l’obligation de signaler les défauts, sur la nécessité de prendre en compte les circonstances particulières de chaque situation concrète (ATF 131 III 145 consid. 7.2). » (Voir également l’arrêt du Tribunal fédéral 4A_303/2023 du 26 mars 2024, consid. 5.1).
Ce n’est d’ailleurs pas un hasard si la norme SIA 118 a très tôt instauré un régime de dénonciation des défauts plus adapté à la pratique. Dès ses premières versions, elle a substitué à l’avis immédiat prévu par le Code des obligations un délai de dénonciation de deux ans à compter de la réception de l’ouvrage. Cette solution, jugée plus équitable et plus conforme aux besoins du secteur, a conduit à l’intégration quasi systématique de la norme SIA 118 dans le contrat d’entreprise, permettant d’établir un cadre contractuel clair là où le droit légal était appliqué avec retenue.
La révision du droit du contrat d’entreprise introduit aujourd’hui un délai légal minimal de dénonciation des défauts de 60 jours à compter de la réception de l’ouvrage (soit au moment de la vérification usuelle selon l’art. 367 al. 1 CO pour les défauts apparents), respectivement dès la découverte effective du défaut en présence de vices cachés (art. 370 al. 4 CO). Pour rappel, les défauts apparents sont ceux qui ont été ou qui pouvaient être décelés lors de la vérification régulière et diligente de l’ouvrage ; quant aux défauts cachés, ce sont ceux qui n’étaient pas reconnaissables lors de la réception (arrêt du Tribunal fédéral 4A_303/2023 du 26 mars 2024, consid. 5.1).
Le délai de 60 jours s’applique aux ouvrages immobiliers et revêt un caractère partiellement impératif : ainsi, toute clause contractuelle prévoyant un délai plus court au détriment du maître de l’ouvrage est privée d’effet pour les contrats conclus à partir du 1er janvier 2026, y compris lorsqu’elle figure dans des conditions générales.
Attention toutefois, l’allongement du délai de dénonciation n’exonère ni l’acquéreur ni le maître de l’ouvrage de son devoir de limitation du dommage. Conformément au principe général de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC), il demeure tenu de signaler sans retard tout défaut susceptible de s’aggraver ou d’entraîner des coûts supplémentaires s’il n’est pas pris en charge rapidement. Ce devoir de diligence vise ainsi à prévenir les abus et à garantir que le délai légal de 60 jours ne soit pas instrumentalisé pour justifier une inertie préjudiciable.
Il convient de rappeler ici qu’en présence de défauts frauduleusement dissimulés, soit ceux dont l’entrepreneur avait effectivement connaissance lors de la livraison, qui ont été intentionnellement tus ou cachés par lui (le dol éventuel étant suffisant) alors que l’entrepreneur avait une obligation de renseigner le maître de l’ouvrage, et qui étaient ignorés par lui, le délai de 60 jours ne s’applique pas (arrêts du Tribunal fédéral 4A_622/2012 du 18 janvier 2013, consid. 3.2 ; 4A_97/2014 du 26 juin 2014, consid. 4.1 ; 4A_646/2016 du 8 mars 2017, consid. 3.1). En effet, l’article 370 al. 1 CO stipule alors que l’entrepreneur ne peut se prévaloir du fait que l’avis des défauts n’a pas été donné ou tardivement, qu’il s’agisse de défauts apparents ou cachés. L’article 203 CO en matière de vente, y compris immobilière, prévoit la même règle que celle du contrat d’entreprise.
L’avis de défaut doit être idéalement formulé par écrit, parvenir effectivement au partenaire contractuel responsable et contenir une description suffisamment précise et circonstanciée des défauts invoqués afin que l’entrepreneur puisse reconnaître ce qui lui est reproché dans son ouvrage et qu’il puisse lui-même le constater (arrêt du Tribunal fédéral 4A 82/2008 du 29 avril 2009, consid. 6.1). Si les exigences matérielles liées à la dénonciation demeurent inchangées, le nouveau droit offre au maître de l’ouvrage une sécurité juridique accrue en remplaçant l’obligation d’agir immédiatement par ce délai clairement défini par la loi.
Le respect du délai des 60 jours correspond à notre sens à l’envoi de l’avis des défauts. D’après la doctrine, il se justifie en effet de faire supporter à l’entrepreneur le risque de la durée de transmission de l’avis des défauts dans le contrat d’entreprise (Pierre TERCIER/Blaise CARRON, Les contrats spéciaux, 6ème édition, Schulthess 2025, n°3864).
A noter que le nouveau dispositif légal pose des problèmes sous l’angle de la norme SIA 118 ; durant les deux années suivant la réception de l’ouvrage, l’articulation entre le nouveau droit et celle-ci ne soulève pas de difficulté. L’article 172 al. 2 SIA 118 prévoit en effet un délai de dénonciation de deux ans, plus favorable que le minimum légal de 60 jours et donc pleinement admissible (arrêt du Tribunal fédéral 4A_511/2014 du 4 mars 2015, consid. 4.3). En revanche, au-delà de cette période, la norme SIA 118 renvoie jusqu’à présent au régime légal et exige à nouveau un avis immédiat pour les défauts apparaissant ultérieurement, y compris en cas de défauts cachés (art. 179 al. 2 SIA 118).
Cette solution devient incompatible avec le droit révisé du contrat d’entreprise. Les nouvelles dispositions impératives du Code des obligations rendent caduques, pour les contrats conclus dès le 1er janvier 2026, les clauses de la norme SIA 118 imposant une dénonciation immédiate des défauts cachés. Le délai légal de 60 jours dès la découverte du défaut prime désormais sur toute stipulation contractuelle contraire, y compris celles fondées sur ladite norme (soit les défauts cachés après le délai de deux ans). Des adaptations de cette dernière seront nécessaires afin d’éliminer les contradictions entre la norme SIA 118 et le cadre légal désormais applicable.
Enfin, la révision n’a aucune incidence sur la responsabilité du maître de l’ouvrage en cas de dommages consécutifs à des défauts qu’il aurait omis de signaler en temps utile. Celui-ci demeure tenu de supporter les dommages qui auraient pu être évités si le défaut avait été traité immédiatement, conformément au principe consacré à l’article 173 al. 2 SIA 118. Bien que cette règle ne soit plus formulée expressément dans le texte légal révisé, les débats parlementaires confirment sans équivoque son maintien.
En clair : S’agissant du contrat d’entreprise portant sur un ouvrage immobilier, l’avis des défauts doit être donné dans un délai de 60 jours. L’entrepreneur général dispose du même délai contre son sous-traitant, même si celui-ci a livré un ouvrage se trouvant sur un bien-fonds n’appartenant pas à l’entrepreneur général. Cette règle est de nature relativement impérative, dans la mesure où toute convention imposant un délai plus court est nulle. La norme SIA 118 est réservée (délai de 2 ans).
En présence d’un ouvrage mobilier intégré dans un ouvrage immobilier conformément à l’usage auquel il est normalement destiné et si le défaut de cet ouvrage mobilier est à l’origine des défauts de l’ouvrage immobilier, la même règle des 60 jours s’applique (art. 367 al. 1bis, let. a et 370 al. 4, let a CO).
S’il s’agit d’un ouvrage conçu par un architecte ou un ingénieur (par exemple des plans, des calculs de statique, ou une expertise) qui sert, conformément à l’usage auquel il est normalement destiné, de base pour la construction d’un ouvrage immobilier et le défaut de cet ouvrage est à l’origine des défauts d’un ouvrage immobilier, le même délai s’applique (art. 367 al. 1bis, let. b et 370 al. 4, let b CO). Attention toutefois, lorsque par exemple des plans défectueux ne se matérialisent pas dans un défaut de l’ouvrage immobilier parce qu’ils ont été découverts avant l’exécution de celui-ci, l’avis des défauts doit intervenir immédiatement (voir ci-dessous) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_53/2012 du 31 juillet 2012, consid. 6).
Enfin, dans le cadre d’un contrat d’entreprise portant sur un ouvrage mobilier, non compris dans les catégories énoncées ci-dessus, l’avis doit être donné « aussitôt », c’est-à-dire sans délai, immédiatement après que le maître les a découvert (voir la jurisprudence ci-dessus).
En matière de contrat de vente immobilier les mêmes règles sont applicables que pour le contrat d’entreprise. L’acheteur d’un bien immobilier doit signaler les défauts dans un délai de 60 jours, ce délai étant de nature relativement impérative, toute convention au détriment de l’acquéreur étant nulle (art. 219a al. 1 CO). Il en va de même en présence de défauts qui affectent une choses mobilière intégrée conformément à son usage normal à un ouvrage immobilier et qui sont à l’origine de défauts de cet ouvrage immobilier (art. 201 al. 4 CO). S’il s’agit de défauts apparents, le point de départ du délai de 60 jours est le moment de la vérification usuelle ; s’il s’agit de défauts cachés, le délai court dès leur découverte effective. Les défauts dissimulés sont réservés (art. 203 CO). Pour juger du respect du délai, il convient de se fonder sur le moment de l’envoi de l’avis des défauts (Pierre TERCIER/Blaise CARRON, op. cit., n°732).
II) Le droit à la réfection en matière de vente immobilière (art. 219a al. 2 CO) et de contrat d’entreprise (art. 368 al. 2 et 2bis CO)
Selon le droit en vigueur avant le 1er janvier 2026, en cas de vente immobilière, l’acheteur ne peut faire valoir à l’encontre du vendeur dans le cadre de la garantie pour les défauts, qu’une prétention en diminution du prix de vente (action en réduction de prix) ou en résiliation du contrat (action rédhibitoire) (art. 205 al. 1 CO) ; il dispose en outre, selon les cas, d’une action en dommages-intérêts (art. 208 al. 2 et 3 CO ou 97 et 101 CO). Enfin, dans certaines circonstances, notamment en présence de choses fongibles, l’acheteur peut exiger le remplacement de la chose (art. 206 CO). Il ressort de ce qui précède que l’acquéreur dispose uniquement de trois moyens alternatifs en matière de défauts, soit la résolution de la vente, la réduction du prix et, éventuellement, le remplacement de la chose. L’acquéreur ne peut en revanche pas demander la réfection du défaut (arrêt du Tribunal fédéral 4A_446/2015 du 3 mars 2016, consid. 3.2). Cette solution s’explique par le fait que, contrairement au contrat d’entreprise, le vendeur n’a pas forcément les compétences requises pour réparer la chose.
Cette position a fait l’objet de nombreuses critiques en doctrine, alors même que cela est prévu en droit suisse pour les ventes internationales de marchandises (art. 46 al. 3 CVIM). A noter que le Conseil fédéral préconise une modernisation du droit de la garantie pour les ventes mobilières, afin notamment de s’aligner sur les règles de l’Union européenne.
Dans le contrat d’entreprise, contrairement au contrat de vente, l’article 368 al. 2 CO permet au maître d’ouvrage d’exiger de l’entrepreneur qu’il répare l’ouvrage à ses frais. Or, il est fréquent que les parties excluent la garantie du promoteur et la remplacent par une cession des garanties à l’encontre des divers corps de métiers intervenus dans la construction (les sous-traitants). Ce système a pour effet de complexifier le mécanisme de réparation des défauts pour le maître de l’ouvrage.
La révision du Code des obligations consacre dorénavant expressément un droit à la réfection des défauts tant en matière de vente immobilière que de contrat d’entreprise. En ce qui concerne la vente, l’acheteur d’un immeuble comprenant une construction à ériger (par exemple lors d’une vente immobilière sur plan) ou achevée depuis moins de deux ans bénéficie désormais d’un droit légal à la réparation aux frais du vendeur des défauts affectant la construction (art. 219a al. 2 CO). Pour le surplus, la loi renvoie au régime du contrat d’entreprise qui reconnaît, comme indiqué ci-dessus, au maître de l’ouvrage un droit à la réfection de l’ouvrage (art. 368 al. 2 CO).
La réforme va toutefois plus loin que le droit actuel en matière de contrat d’entreprise puisqu’elle érige le droit à la réfection gratuite en norme semi-impérative, lorsque le défaut concerne un élément de construction (art. 368 al. 2bis CO). Ainsi, toute clause convenue à l’avance qui restreint ou exclut le droit à la réparation des défauts est nulle.
Dans ce nouveau cadre, la cession des droits de garantie par l’entrepreneur au maître de l’ouvrage à l’égard des sous-traitants perd toute pertinence économique et juridique. L’entrepreneur assumant directement la charge et le risque liés à la suppression des défauts, une telle cession est non seulement inutile, mais peut encore compromettre ses possibilités de recours contre ses sous-traitants lorsque le maître exige l’exécution des travaux correctifs. Cette évolution du contrat d’entreprise marque une rupture significative dans la répartition des risques voulue par le législateur en vigueur jusqu’à présent.
Le même régime s’applique en matière de vente immobilière. Toute clause contractuelle prévoyant une restriction ou une exclusion de ce droit à la réfection est nulle pour les contrats conclus à partir du 1er janvier 2026, pour autant que le défaut concerne une construction neuve ou de moins de deux ans.
Attention toutefois, les termes employés par le législateur doivent être attentivement examinés.
Ainsi, d’après le Message du Conseil fédéral, en matière de vente les conditions suivantes doivent être remplies :
« Premièrement, l’objet du contrat doit être un immeuble avec une construction. La notion d’immeuble découle de l’art. 655 CC. Elle désigne les biens-fonds (al. 2, ch. 1), les droits distincts et permanents immatriculés au registre foncier (al. 2, ch. 2) et les parts de copropriété d’un immeuble (al. 2, ch. 4). L’art. 655 CC couvre par conséquent l’achat d’une construction avec un droit de superficie, pour autant que ce droit de superficie soit inscrit au registre foncier en tant que droit distinct et permanent (art. 779, al. 3, CC). La propriété par étages (art. 712a, al. 1, CC) tombe également sous le coup de l’art. 219a, al. 2, P-CO. En application de l’art. 667, al. 2, CC, est réputée construction toute infrastructure ancrée au sol de manière fixe et durable. Les constructions mobilières (art. 677 CC) ne correspondent pas à cette définition, pas plus que les travaux de terrassement. Contrairement à ce qu’ont exigé certains participants à la consultation, on n’utilise pas la notion d’« ouvrage immobilier », propre aux dispositions relatives au contrat d’entreprise et étrangères à celles relatives au contrat de vente. Il faudrait introduire une nouvelle notion, qui ne manquerait pas de donner lieu à de nouveaux problèmes de délimitation.
Deuxièmement, le droit à la réfection ne doit s’appliquer qu’aux immeubles sur lesquels une construction a été érigée moins d’un an [finalement deux ans, décidé par le législateur] avant la vente ou sur lequel une construction doit encore être érigée. Cela permettra de garantir que seule l’acquisition d’une construction neuve est visée par cette réglementation et qu’il n’y a pas de droit à la réfection pour les constructions plus anciennes. Seul[e]s les personnes qui acquièrent une construction nouvelle peuvent être traitées comme des maîtres d’ouvrage. Pour les ouvrages existant depuis plus longtemps, il n’y a pas en règle générale d’exclusion de la responsabilité du vendeur en échange des droits de garantie contre ses sous-traitants et, si exclusion de la responsabilité relativement étendue il y a, elle ne sera pas à elle seule aussi trompeuse pour l’acquéreur. Le délai d’un an commencera à courir lorsque les travaux seront terminés et que l’ouvrage sera pour l’essentiel en l’état promis dans le contrat de vente. Les travaux mineurs ou accessoires ainsi que les éventuels travaux de réfection n’influencent pas en principe le moment de la fin des travaux. Si l’état requis n’est pas encore atteint, les conditions d’application de la disposition seront en tous les cas réunies puisque le logement devra « encore être érigé ». Il s’agira alors soit d’un contrat mixte, soit d’un contrat portant sur la vente d’une chose future (voir à ce propos le ch. 1.1.1.2). Dans les deux cas, le projet prévoit un droit à la réfection en ce qui concerne les parties de la construction qui doivent encore être réalisées. Le droit à la réfection ne doit pas être exercé dans le délai d’un an. »
S’agissant du contrat d’entreprise, toujours d’après le Message, « le droit à la réfection ne sera toutefois impératif qu’à certaines conditions. Il le sera d’une part si les défauts sont découverts sur une construction, et pas sur un immeuble ou un ouvrage immobilier en général (s’agissant de la notion de construction, voir le commentaire de l’art. 219a, al. 2, P-CO), contrairement à ce qu’ont demandé certains participants à la consultation. Cette distinction a son importance surtout pour les contrats de vente, mais n’est pas négligeable non plus pour les contrats d’entreprise, par exemple lorsque des travaux de terrassement s’imposent. Le but protégé par la norme ne semble pas nécessiter qu’on l’étende aux ouvrages immobiliers qui ne comportent pas de construction. Les dispositions sur le contrat de vente ne peuvent de plus porter que sur une construction et pas sur un ouvrage immobilier (voir le commentaire de l’art. 219a, al. 2, P-CO). On assure un certain parallélisme en recourant également à la notion de construction dans les dispositions sur le contrat d’entreprise. »
Il en résulte qu’un droit irrévocable à la réfection sans frais s’impose à l’avenir pour l’ensemble des contrats d’entreprise relevant du domaine de la construction. Cette évolution législative s’inscrit dans la continuité de la norme SIA 118 et en reprend largement la philosophie. L’article 169 al. 1 SIA 118 prévoit en effet que le maître de l’ouvrage ne peut, dans un premier temps, exiger que l’élimination des défauts dans un délai raisonnable, sous réserve des dommages-intérêts prévus à l’article 171 SIA 118. Le maître d’ouvrage n’en est dispensé que si l’entrepreneur paraît manifestement incapable d’y procéder ou refuse de le faire après avoir reçu l’avis des défauts (arrêt du Tribunal fédéral 4A_151/2016 du 21 juin 2016, consid. 3.1). Si le maître d’ouvrage omet de donner d’abord à l’entrepreneur le droit de tenter la réparation, il est totalement privé de ses droits relatifs à la garantie pour les défauts, qui se périment (ATF 116 II 305, consid. 3a).
S’agissant de l’articulation entre les articles 219a al. 2 CO (vente immobilière) et 368 al. 2bis CO (contrat d’entreprise), on relève que le contrat d’achat d’un bien-fonds sur lequel une construction est déjà implantée au moment de la conclusion du contrat fait indubitablement l’objet d’un contrat de vente d’immeubles au sens des articles 216 ss CO. Le fait qu’il s’agisse d’une construction neuve ou ancienne n’a pas d’incidence notable sur la qualification même de l’acte juridique.
La situation est plus complexe lorsqu’il s’agit d’acquérir un immeuble sur lequel une construction est projetée, mais encore inexistante au moment de la conclusion du contrat (ATF 117 II 259, consid. 2b). Selon la jurisprudence, on se trouve également en présence d’un contrat de vente lors de la livraison d’une maison « clés en main » construite sur un terrain appartenant à l’entrepreneur et à la condition que le prix forfaitaire convenu englobe également le prix du terrain (ATF 94 II 161, consid. 1).
On se trouve en revanche en présence d’un contrat mixte (contrat de vente immobilière et d’entreprise) si le vendeur s’engage envers l’acheteur à construire, transformer, achever ou rénover une maison sur le bien-fonds vendu. En effet, dans cette hypothèse, si le contrat prévoit que l’aliénation du terrain doit avoir lieu immédiatement après la conclusion du contrat, l’acquisition de la propriété n’est plus nécessaire en vertu du principe de l’accession et il n’est plus possible de conclure un contrat de vente d’immeubles. Dans un tel cas, la garantie pour les défauts du bâtiment est soumise dans son ensembles aux règles du contrat d’entreprise (arrêt du Tribunal fédéral 4A_540/2022 du 19 décembre 2023, consid. 2.1).
Il en va différemment uniquement si l’acheteur n’exerce aucune influence dans le processus de fabrication (même pas sur le choix des matériaux ou des finitions). Dans ce cas, on se situe dans le cadre d’une vente à futur car le vendeur aurait de toute manière réalisé et aliéné la construction sous cette forme.
Il n’est pas toujours aisé de qualifier un acte juridique à la lumière de ces critères. L’issue de cette qualification peut en effet s’avérer incertaine, d’autant plus que les parties disposent d’une certaine latitude pour orienter délibérément la nature juridique du contrat par la structure et le contenu des arrangements qu’elles arrêtent.
De ce fait, et pour éviter toute possibilité de contourner la loi, les contrats de vente immobilière avec obligation de construire sont dorénavant en partie soumis aux mêmes règles que celles du droit du contrat d’entreprise, ce qui, dans la pratique, concerne particulièrement le contrat d’entreprise générale et totale. Dès lors, la qualification juridique des contrats et l’articulation entre les articles 219a al. 2 CO (vente immobilière) et 368 al. 2bis CO (contrat d’entreprise) ne pose aucun problème, les acheteurs ayant fait l’acquisition d’un terrain sur lequel est ou sera érigé un ouvrage neuf ou encore construit au plus tard dans les deux ans précédant la vente jouissent de droits similaires à ceux d’un maître de l’ouvrage. Ils se voient ainsi accorder un droit inaliénable de réfection pour d’éventuels défauts.
III) Le délai de prescription (art. 219a al. 3 CO : contrat de vente immobilier – art. 371 al. 3 CO : contrat d’entreprise)
En matière de contrat d’entreprise, le délai de prescription de cinq ans applicable aux défauts de construction, tel que prévu tant par le Code des obligations que par la norme SIA 118 (art. 180), reste inchangé. La révision précise toutefois expressément que toute stipulation contractuelle tendant à réduire ce délai au détriment du maître de l’ouvrage est prohibée, ce délai revêtant désormais un caractère partiellement impératif (art. 371 al. 3 CO). Le délai commence dès la réception de l’ouvrage, peu importe l’origine du défaut (par exemple nonobstant les défauts cachés). Constituent des ouvrages immobiliers non seulement les constructions immobilières, c’est-à-dire celles qui sont rattachées au sol de manière durable, mais également les ouvrages immobiliers qui ne sont pas des constructions (par exemple des travaux d’excavation).
A noter que la prescription envers l’entrepreneur et envers l’architecte ou l’ingénieur qui ont collaboré à l’exécution de l’ouvrage est également de 5 ans (art. 371 al. 2 CO).
Il en va de même des ouvrages mobiliers intégrés dans un ouvrage immobilier (art. 371 al. 1 CO). Dans cette hypothèse, le délai commence à courir lors de la réception de l’ouvrage mobilier et non au moment de la réception de l’ouvrage immobilier.
S’agissant du contrat de vente, l’action en garantie pour les défauts de l’immeuble se prescrit aussi par cinq ans à compter du transfert de propriété (art. 219a al. 3 CO). Cette règle s’applique désormais de manière explicite à l’ensemble des défauts de l’immeuble, y compris aux biens-fonds non bâtis, mettant ainsi fin à l’ambiguïté de l’ancien article 219 al. 3 CO, dont la formulation se référait uniquement aux défauts d’un bâtiment (ATF 104 II 265, consid. 3). Un accord visant à fixer un délai de prescription plus court est nul.
En revanche et pour rappel, une clause supprimant totalement la garantie (et donc le délai de prescription) est possible, sauf pour les immeubles comprenant une construction devant encore être érigée ou ayant été érigée moins de deux ans avant la vente (voir ci-dessus).
Enfin, comme en matière de contrat d’entreprise s’agissant de l’entrepreneur, le vendeur ne peut invoquer la prescription s’il est prouvé qu’il a induit l’acheteur en erreur intentionnellement, le dol étant suffisant (art. 210 al. 6 CO). Dans ce cas, le délai de prescription est de dix ans.
IV) Hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs et garanties de substitution (art. 839 al. 3 CC)
Le droit suisse de la construction offre aux artisans et entrepreneurs une protection efficace à travers l’hypothèque légale (art. 837 et suivants CC), laquelle leur permet de garantir leurs créances découlant du contrat d’entreprise directement sur l’immeuble auquel leurs prestations se rattachent. Ce mécanisme, prévu par le Code civil, se distingue par son caractère automatique et réel : il ne dépend ni d’une convention préalable, ni de la solvabilité du débiteur, et confère au créancier, y compris au sous-traitant, une position privilégiée en cas de défaillance de paiement.
Afin de limiter l’atteinte portée au droit de propriété, le législateur a toutefois admis, dès l’origine, que le propriétaire puisse éviter l’inscription de cette hypothèque en fournissant une sûreté équivalente. Dans l’esprit de la loi, cette alternative devait permettre de préserver la sécurité des créanciers tout en offrant une certaine flexibilité aux propriétaires, notamment dans les projets soumis à des contraintes de financement ou de commercialisation.
Cette possibilité est toutefois restée largement théorique. La jurisprudence a progressivement exigé que la sûreté de substitution reproduise à l’identique les effets de l’hypothèque légale, tant du point de vue de son montant que de sa durée (arrêt du Tribunal fédéral 5A_838/2015 du 5 octobre 2016, consid. 4.4.2 et 4.4.3). Cette exigence a révélé une difficulté structurelle : les intérêts moratoires, qui ne sont soumis à aucune limite temporelle en droit des obligations, rendent par nature impossible la détermination ex ante de l’étendue de la garantie requise. Les garanties bancaires, limitées par essence dans le temps et dans leur montant, ne pouvaient dès lors satisfaire aux standards posés par les tribunaux.
En clair, faute de pouvoir offrir une sûreté juridiquement suffisante, le propriétaire se voyait contraint d’accepter l’inscription de l’hypothèque légale, même lorsque celle-ci s’avérait économiquement disproportionnée ou incompatible avec la structure du projet.
La réforme du Code civil introduit (art. 839 al. 3 CC) une limitation temporelle de dix ans pour la couverture des intérêts moratoires, le législateur donne ainsi un contenu concret à la notion de sûretés suffisantes. Le montant de la garantie devient calculable, ce qui rend à nouveau possible le recours à des garanties bancaires ou à d’autres sûretés réelles évaluables.
Cette évolution ne remet pas en cause la protection des artisans et entrepreneurs, dont les créances demeurent intégralement couvertes dans un horizon temporel conforme à la pratique. Elle permet en revanche de rééquilibrer les intérêts en présence, en offrant au propriétaire une alternative crédible à l’inscription d’une hypothèque légale, souvent perçue comme un frein au financement ou à la cession de l’immeuble.
V) Droit transitoire et adaptations nécessaires du contrat d’entreprise et de vente immobilier
Le droit révisé ne prévoit aucune disposition transitoire spécifique. Il y a donc lieu d’appliquer les règles générales du titre final du Code civil (art. 1 à 4 tit. fin. CC), lesquelles consacrent le principe de la non-rétroactivité de la loi. En conséquence, l’ensemble des accords contractuels conclus sous l’ancien droit – qu’ils soient expresses ou tacites, et indépendamment de leur caractère, dispositifs ou impératifs – demeurent régis par celui-ci, en particulier s’agissant des règles relatives à la garantie des défauts.
Il en résulte que la révision du droit de la garantie des défauts en matière de contrat d’entreprise ne s’applique pas aux contrats de construction conclus avant le 31 décembre 2025, même lorsque l’exécution des travaux n’a pas encore débuté, sauf renvoi explicite aux dispositions révisées ou modification ultérieure convenue entre les parties. À l’inverse, pour les contrats conclus à partir du 1er janvier 2026, toute clause contraire aux dispositions impératives du nouveau droit est nulle et dépourvue d’effet.
Au-delà de la norme elle-même, des ajustements significatifs sont nécessaires dans de nombreux modèles de contrats et conditions générales utilisés en pratique, afin d’éviter l’application de clauses nulles et des déséquilibres juridiques qui en résulteraient.
Il convient en particulier de prêter attention aux éléments suivants :
- les obligations de réfection ne peuvent plus être restreintes contractuellement en raison de leur caractère désormais impératif ;
- le délai d’avis pour les défauts ne peut être raccourci ;
- les clauses de prescription inférieures à cinq ans doivent être supprimées des contrats ;
- il convient d’utiliser la nouvelle règle du CC pour calculer les sûretés de l’hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs ;
- il sied de vérifier que les renvois à la norme SIA 118 sont compatibles avec les dispositions légales révisées.
En effet, comme relevé ci-dessus, les nouvelles dispositions légales présentent plusieurs incompatibilités avec la norme SIA 118, ce qui nécessitera des adaptations tant normatives que contractuelles.
En particulier, la première phrase de l’article 179 al. 2 SIA 118 – qui impose une dénonciation « aussitôt après la découverte du défaut » – devient incompatible avec le droit révisé. Certes, les renvois aux articles 178 al. 2 et 179 al. 3 et 4 SIA 118 en atténuent partiellement la portée, mais au prix d’une lisibilité réduite. Une adaptation de cette disposition s’impose lors de la prochaine révision de la norme.
Les annexes de la norme SIA 118 devront également être mises en conformité avec le nouveau cadre légal.