{"id":5092,"date":"2020-03-27T19:59:32","date_gmt":"2020-03-27T18:59:32","guid":{"rendered":"https:\/\/croce-associes.ch\/coronavirus-loyer-suisse\/"},"modified":"2020-03-27T20:10:09","modified_gmt":"2020-03-27T19:10:09","slug":"coronavirus-loyer-suisse","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/croce-associes.ch\/en\/coronavirus-loyer-suisse\/","title":{"rendered":"Coronavirus: Dois-je continuer \u00e0 payer le loyer de mon entreprise?"},"content":{"rendered":"\n
\"Faut-il
Les commer\u00e7ants peuvent-ils \u00eatre lib\u00e9r\u00e9s de verser le loyer \u00e0 cause du coronavirus?<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n
Lire en version livre<\/a><\/div>\n\n\n\n

Introduction<\/h2>\n\n\n\n

De nombreux\ncommer\u00e7ants en Suisse se posent aujourd\u2019hui la question de savoir s\u2019ils doivent\ncontinuer \u00e0 payer leur loyer alors que leur entreprise est ferm\u00e9e \u2013 au minimum\n\u2013 jusqu\u2019au 19 avril 2020, suite \u00e0 l\u2019entr\u00e9e en vigueur de l\u2019Ordonnance\n2 sur les mesures destin\u00e9es \u00e0 lutter contre le coronavirus (COVID-19) du\nConseil f\u00e9d\u00e9ral<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

En effet, depuis le\n17 mars 2020, tous les restaurants, bars, magasins, mus\u00e9es,\nbiblioth\u00e8ques, cin\u00e9mas, salles de concert, th\u00e9\u00e2tres, casinos, centres sportifs\net de fitness, etc. ont \u00e9t\u00e9 ferm\u00e9s, \u00e0 l\u2019exception notamment des magasins\nd\u2019alimentation, des \u00e9tablissements de sant\u00e9, des banques et des stations-service.\n<\/p>\n\n\n\n

Cette question est\nd\u2019autant plus l\u00e9gitime que cette mesure pourrait vraisemblablement se prolonger\ndans le temps.<\/p>\n\n\n\n

Bien que des tractations<\/a>\nsoient actuellement en cours \u00e0 Berne entre les milieux concern\u00e9s (ASLOCA,\nr\u00e9gies, associations de d\u00e9fense des propri\u00e9taires, etc.), force est d\u2019admettre\nque sous l\u2019angle juridique la r\u00e9ponse est \u00ab oui \u00bb ! Les commer\u00e7ants\nlocataires doivent continuer de payer le loyer relatif \u00e0 leur local commercial,\nm\u00eame s\u2019ils ne peuvent pas l\u2019exploiter.<\/strong> Bien entendu, compte tenu de\nla situation actuelle, on ne peut qu\u2019encourager les bailleurs \u00e0 faire un geste\nen faveur des locataires comme c\u2019est le cas actuellement en Ville\nde Gen\u00e8ve<\/a>. <\/p>\n\n\n\n

En effet, afin de\nbien comprendre la situation, il convient de revenir \u00e0 l\u2019essence m\u00eame de la\nnotion juridique de \u00ab contrat de bail \u00e0 loyer commercial \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Remarques g\u00e9n\u00e9rales sur le bail \u00e0 loyer<\/h2>\n\n\n\n

L\u2019article 253 du Code\ndes obligations suisse<\/a> indique que le bail \u00e0 loyer est\nun contrat par lequel le bailleur s\u2019oblige \u00e0 c\u00e9der l\u2019usage d\u2019une chose au\nlocataire, moyennant un loyer. Le bail \u00e0 loyer n\u2019entra\u00eene ainsi qu\u2019une cession\npar le bailleur au locataire de l\u2019usage de la chose lou\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

En d\u2019autres termes,\nlors de la remise des locaux, le bailleur doit mettre ceux-ci \u00e0 disposition du\nlocataire conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019usage convenu. Celui-ci en devient possesseur et\nb\u00e9n\u00e9ficie des droits attach\u00e9s \u00e0 la possession (article 926 \u00e0 929, 679 et 684\nCC). Pendant, toute la dur\u00e9e du bail, le bailleur doit ensuite garantir au\nlocataire un usage exclusif et sans trouble de la chose lou\u00e9e. En revanche,\nle bailleur ne garantit pas, sauf accord contraire des parties, la perception\ndes fruits (usufruit) de la chose lou\u00e9e par le locataire.<\/p>\n\n\n\n

S\u2019agissant de l\u2019usage\nconvenu, les locaux doivent \u00eatre conforme par rapport \u00e0 leur destination (habitation,\nbureau, restaurant, discoth\u00e8que, cabinet m\u00e9dical, etc.), aux modalit\u00e9s de leur\nutilisation (cercles des utilisateurs, intensit\u00e9 de l\u2019usage, etc.) et certaines\nqualit\u00e9s promises (vue, absence de bruit, pas de concurrents dans l\u2019immeuble,\netc.).<\/p>\n\n\n\n

Lorsqu\u2019un local est\nlou\u00e9 \u00e0 usage commercial, il va de soi que le locataire doit pouvoir y exercer\nson activit\u00e9 commerciale et que les locaux doivent d\u00e8s lors pr\u00e9senter les\npropri\u00e9t\u00e9s et les standards minimaux attendus par un locataire plac\u00e9 dans la\nm\u00eame situation (m\u00eame activit\u00e9, etc.). Ainsi, le bailleur doit notamment\nrespecter toute prescription de droit public qui s\u2019adresse \u00e0 lui et qui permet\ntechniquement l\u2019usage des locaux dans le but convenu. En revanche, le bailleur\nn\u2019est pas responsable des fruits que le locataire est en mesure de percevoir de\nl\u2019utilisation de la chose.<\/p>\n\n\n\n

Premier\nconstat : malgr\u00e9 la d\u00e9cision des autorit\u00e9s de fermer certains commerces,\nle locataire n\u2019est pas priv\u00e9 de la possession des locaux dans la mesure o\u00f9 il\ndispose toujours de la ma\u00eetrise de fait sur la chose. En d\u2019autres termes, il\nest toujours en mesure de p\u00e9n\u00e9trer dans les locaux et de techniquement les\nutiliser conform\u00e9ment \u00e0 leur usage. Il ne peut certes plus en tirer les fruits\nmais ce fait n\u2019est pas de la responsabilit\u00e9 du bailleur. Partant, dans la\nmesure o\u00f9 il n\u2019y a pas de trouble de la possession et que les locaux r\u00e9pondent\ntoujours \u00e0 leur usage, on ne peut consid\u00e9rer qu\u2019il y ait une mauvaise ex\u00e9cution\ndu contrat de bail \u00e0 loyer par le bailleur. <\/p>\n\n\n\n

La situation serait\nici diff\u00e9rente si le locataire \u00e9tait emp\u00each\u00e9 d\u2019entrer dans les locaux suite\n\u00e0 une d\u00e9cision d\u2019une autorit\u00e9 par exemple (immeuble dangereux, etc.) ou si le\nlocataire ne serait plus en mesure de les exploiter en raison d\u2019un d\u00e9faut\nd\u2019autorisation d\u2019activit\u00e9 commerciale fond\u00e9e sur une norme publique destin\u00e9e au\nbailleur (par exemple, les locaux ne pourraient plus \u00eatre techniquement utilis\u00e9s\nfaute d\u2019un syst\u00e8me de protection incendie ad\u00e9quat). <\/p>\n\n\n\n

Passons maintenant en\nrevue les diverses exceptions qu\u2019un locataire pourrait soulever afin de ne plus\npayer le loyer en raison du coronavirus (Covid-19).<\/p>\n\n\n\n

Loyer et d\u00e9fauts de la chose lou\u00e9e (article 259d CO)<\/h2>\n\n\n\n

Il s\u2019agit l\u00e0 de\nl\u2019argument principal mis en avant notamment par l\u2019ASLOCA pour refuser de verser\nle loyer. <\/p>\n\n\n\n

La chose lou\u00e9e est\nd\u00e9fectueuse lorsqu\u2019elle n\u2019est pas ou plus appropri\u00e9e \u00e0 l\u2019usage convenu. La\njurisprudence et la doctrine font \u00e9tat d\u2019une classification des d\u00e9fauts :\nles d\u00e9fauts mat\u00e9riels (par exemple une infiltration d\u2019eau ou du bruit), les\nd\u00e9fauts de nature juridique (par exemple la pr\u00e9tention d\u2019un tiers sur la chose\nlou\u00e9e, l\u2019absence d\u2019autorisation administrative li\u00e9e \u00e0 un refus de changement\nd\u2019affectation d\u2019un appartement en bureau), les d\u00e9fauts \u00e9conomiques (par exemple\nl\u2019impossibilit\u00e9 de r\u00e9aliser le chiffre d\u2019affaires contractuellement garanti,\nla pr\u00e9sence d\u2019un concurrent dans l\u2019immeuble en violation d\u2019une promesse de\nnon-concurrence) ou un d\u00e9faut de nature id\u00e9ale (par exemple une atteinte \u00e0 la\nbonne r\u00e9putation de l\u2019immeuble).<\/p>\n\n\n\n

Certains non-juristes\nauront tendance \u00e0 imm\u00e9diatement faire le lien entre la fermeture de leur local\ncommercial et la notion \u00ab d\u2019absence d\u2019autorisation administrative \u00bb\net partant d\u2019imputer la situation du coronavirus (Covid-19) \u00e0 un d\u00e9faut\njuridique. <\/p>\n\n\n\n

Il convient donc de\npr\u00e9ciser ce point.<\/p>\n\n\n\n

Le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral a\nrendu un arr\u00eat 4A_208\/2015\nen date du 12 f\u00e9vrier 2015<\/a>. En substance, il a estim\u00e9 que le\nlocataire pouvait l\u00e9gitimement attendre de la bailleresse que les locaux lou\u00e9s\ndisposent des issues de secours exig\u00e9es par les normes administratives pour une\ncapacit\u00e9 d’accueil de 150 personnes. Or, d\u00e8s la d\u00e9livrance de la licence du 9 mars 2009,\nil s’est av\u00e9r\u00e9 que l’unique sortie\nde secours de l’\u00e9tablissement\nne r\u00e9pondait plus \u00e0 ces\nexigences. Contrairement \u00e0 ce que la cour cantonale avait admis, il fallait d\u00e8s\nlors reconna\u00eetre que la chose lou\u00e9e \u00e9tait affect\u00e9e d’un d\u00e9faut, qui s’\u00e9tait\nconcr\u00e9tis\u00e9 lors de l’octroi de la nouvelle licence.<\/p>\n\n\n\n

Une telle\njurisprudence n\u2019est pas applicable dans notre cas d\u2019esp\u00e8ce. En effet, dans la\njurisprudence pr\u00e9cit\u00e9e, il a \u00e9t\u00e9 retenu qu\u2019il y avait un d\u00e9faut juridique par\nrapport \u00e0 l\u2019usage convenu par les parties. Dans la situation actuelle du\ncoronavirus (Covid-19), le bailleur a remis l\u2019usage au locataire d\u2019un local\ncommercial parfaitement exploitable, conforme \u00e0 sa destination selon les termes\ndu contrat de bail.<\/p>\n\n\n\n

En cons\u00e9quence, les\nmesures prises par le Conseil f\u00e9d\u00e9ral de fermer les commerces durant une\np\u00e9riode d\u2019environ 30 jours ne peut \u00eatre qualifi\u00e9 de \u00ab d\u00e9faut \u00bb. En\neffet, le bailleur n\u2019est en aucun cas responsable d\u2019une impossibilit\u00e9 pour le\nlocataire de tirer les fruits de la location, si les locaux ont \u00e9t\u00e9 remis\nconform\u00e9ment \u00e0 l\u2019usage pr\u00e9vu et qu\u2019il n\u2019y a pas de trouble de la possession. En\nl\u2019esp\u00e8ce, le locataire est toujours techniquement en mesure d\u2019exploiter les\nlocaux conform\u00e9ment \u00e0 leur destination.<\/p>\n\n\n\n

Le locataire ne peut\ndonc en aucun cas invoquer \u00e0 l\u2019encontre du bailleur un d\u00e9faut de la chose lou\u00e9e\npour refuser de payer le loyer.<\/p>\n\n\n\n

Loyer et cas de force majeur<\/h2>\n\n\n\n

Le coronavirus\n(Covid-19) peut-il \u00eatre qualifi\u00e9 d\u2019un cas de force majeure en droit Suisse pour\nrefuser de payer le loyer ? Cette question n\u2019a pas encore \u00e9t\u00e9 tranch\u00e9e par les tribunaux\nsuisses. Toutefois, la force majeure se d\u00e9finit comme \u00e9tant un \u00e9v\u00e9nement\next\u00e9rieur, extraordinaire, impr\u00e9visible, d’une violence insurmontable,\nentra\u00eenant la violation d’une obligation. Ainsi, l\u2019\u00e9pid\u00e9mie du coronavirus (Covid-19)\nsemble parfaitement correspondre \u00e0 cette d\u00e9finition. <\/p>\n\n\n\n

Le cas de force\nmajeure est concr\u00e9tis\u00e9 en droit suisse, par l\u2019article 119 CO, soit \u00ab l\u2019impossibilit\u00e9\nd\u2019ex\u00e9cution \u00bb. Ainsi, l\u2019obligation s\u2019\u00e9teint lorsque l\u2019ex\u00e9cution en devient\nobjectivement impossible (ni le d\u00e9biteur, ni personne d\u2019autre ne peut fournir\nla prestation) par suite de circonstances non imputables au d\u00e9biteur (ici le\nbailleur). Cette disposition r\u00e9git l\u2019impossibilit\u00e9 subs\u00e9quente, par opposition\n\u00e0 l\u2019impossibilit\u00e9 originaire, qui rend le contrat nul en vertu de l\u2019article 20\nal.1 CO. Aussi, celle-ci peut \u00eatre aussi bien mat\u00e9rielle (d\u00e9c\u00e8s d\u2019un cheval\ndont le d\u00e9biteur devait assurer l\u2019entretien et le dressage) que juridique\n(interdiction d\u2019exportations qui emp\u00eache le d\u00e9biteur de fournir la prestation).\n<\/p>\n\n\n\n

La cause de l\u2019impossibilit\u00e9\npeut \u00e9galement n\u2019\u00eatre que passag\u00e8re comme c\u2019est le cas en mati\u00e8re de droit du\ntravail et de maladie de l\u2019employ\u00e9 (application de l\u2019article 324a CO en tant\nque concr\u00e9tisation de l\u2019article 119 al. 3 CO). L\u2019employ\u00e9 ne peut ici d\u00e9finitivement\npas travailler (impossibilit\u00e9 d\u2019ex\u00e9cuter sa prestation de travail) mais la\ncause de l\u2019impossibilit\u00e9 (la maladie) n\u2019est que passag\u00e8re. Pour l\u2019application\nde l\u2019article 119 CO, seule l\u2019impossibilit\u00e9 de l\u2019ex\u00e9cution de la prestation doit\n\u00eatre d\u00e9finitive.<\/p>\n\n\n\n

Lorsque les\nconditions sont remplies, les obligations r\u00e9ciproques des parties s\u2019\u00e9teignent\net chacune des parties est lib\u00e9r\u00e9e de ses obligations envers l\u2019autre (article\n119 al. 2 CO). Les parties entrent ainsi dans un rapport de liquidation du\ncontrat. Cette situation pose bien \u00e9videment des probl\u00e8mes en mati\u00e8re de\ncontrats de dur\u00e9e, comprenant des obligations \u00e0 ex\u00e9cution continue (bail \u00e0\nloyer, contrat de travail, etc.). La doctrine estime dans cette hypoth\u00e8se que\nl\u2019impossibilit\u00e9 n\u2019affecte que l\u2019\u00e9change ou le moment particulier dans lequel\ncelle-ci s\u2019inscrit et n\u2019emp\u00eache pas les \u00e9changes ult\u00e9rieurs (application de la\nth\u00e9orie de l\u2019impossibilit\u00e9 partielle avec r\u00e9duction \u00e0 la prestation encore\npossible).<\/p>\n\n\n\n

En d\u2019autres termes, si\nl\u2019on retient l\u2019application de l\u2019article 119 CO, cela signifierait que le bail \u00e0\nloyer est suspendu jusqu\u2019\u00e0 la fin de l\u2019impossibilit\u00e9 et que le locataire\nn\u2019aurait plus \u00e0 verser le loyer au bailleur pendant la dur\u00e9e de l\u2019\u00e9pid\u00e9mie. <\/p>\n\n\n\n

En l\u2019esp\u00e8ce, il\nconvient en premier lieu de d\u00e9terminer s\u2019il y a impossibilit\u00e9 objective du\nbailleur d\u2019exercer sa prestation. Pour toutes les raisons \u00e9voqu\u00e9es ci-dessus,\nnous estimons qu\u2019il n\u2019y pas perte de la possession et de l\u2019usage des locaux sur\nla base de la d\u00e9cision des autorit\u00e9s de fermer les commerces dans le cadre du\ncoronavirus (Covid-19). En effet, comme d\u00e9j\u00e0 indiqu\u00e9, la prestation du bailleur\nn\u2019inclut pas l\u2019obligation que le locataire soit en mesure de tirer les fruits\nde la location dans la mesure o\u00f9 les locaux sont exploitables conform\u00e9ment \u00e0\nleur destination et qu\u2019il n\u2019y pas de trouble de la possession. Il y a certes\nimpossibilit\u00e9 pour le locataire de tirer profit des locaux, mais celle-ci n\u2019est\npas li\u00e9e \u00e0 une impossibilit\u00e9 de prestation du bailleur.<\/p>\n\n\n\n

La question pourrait\n\u00e9ventuellement se poser sous un angle diff\u00e9rent dans la situation o\u00f9 un locataire\nserait bloqu\u00e9 en France en raison du confinement et de la fermeture des\nfronti\u00e8res et aurait lou\u00e9 un appartement en Suisse pour les vacances de P\u00e2ques.\nLe bailleur serait alors dans l\u2019impossibilit\u00e9 objective initiale de lui\nremettre la possession des locaux (sous r\u00e9serve d\u2019admettre que la mise \u00e0\ndisposition des cl\u00e9s par le bailleur suffirait). Ce probl\u00e8me ne se pose\n\u00e9videmment pas dans la plupart des situations actuelles li\u00e9es au coronavirus\n(Covid-19), dans la mesure o\u00f9 les locataires sont d\u00e9j\u00e0 en possession des\nlocaux.<\/p>\n\n\n\n

S\u2019agissant du\nlocataire, la doctrine est unanime pour consid\u00e9rer que l’insolvabilit\u00e9 ou le\nmanque d’argent ne tombe jamais sous le coup de l’article 119 CO.  En effet, la prestation du locataire est une\ndette d\u2019argent, donc d\u2019une chose de genre qui ne peut pas \u00eatre impossible \u00e0\nex\u00e9cuter.<\/p>\n\n\n\n

Partant, force est\nd\u2019admettre que les mesures prises par le Conseil f\u00e9d\u00e9ral en lien avec le\ncoronavirus (Covid-19) ne permettent pas de retenir une impossibilit\u00e9 objective\nsubs\u00e9quente de l\u2019une ou l\u2019autre des parties en mati\u00e8re de bail \u00e0 loyer. Partant\nle loyer est du sur cette base.<\/p>\n\n\n\n

Loyer et impr\u00e9vision\/exorbitance<\/h2>\n\n\n\n

A c\u00f4t\u00e9 des r\u00e8gles sur\nl\u2019impossibilit\u00e9, il est envisageable de modifier un contrat dont l\u2019ex\u00e9cution\nresterait possible, mais dont elle serait rendue trop on\u00e9reuse ou difficile \u00e0\nla suite d\u2019un changement de circonstances impr\u00e9visibles, ce que l\u2019on d\u00e9signe\npar l\u2019expression \u00ab clausula rebus sic stantibus \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

La clausula ne peut\n\u00eatre invoqu\u00e9e que pour un changement exceptionnel, impr\u00e9visible et in\u00e9vitable\ncausant un d\u00e9s\u00e9quilibre durable et particuli\u00e8rement grave du contrat, qui\nsurvient post\u00e9rieurement \u00e0 la conclusion. La poursuite de l\u2019ex\u00e9cution du\ncontrat par la partie avantag\u00e9e conduirait alors \u00e0 une \u00ab exploitation\nusuraire \u00bb, prohib\u00e9e par les r\u00e8gles de la bonne foi et\/ou l\u2019interdiction\nde l\u2019abus de droit. Il n\u2019est toutefois pas n\u00e9cessaire que la survie \u00e9conomique\nde la partie d\u00e9favoris\u00e9e soit mise en p\u00e9ril.<\/p>\n\n\n\n

Le coronavirus\n(Covid-19) engendre typiquement une situation dans laquelle l\u2019ex\u00e9cution du\ncontrat de bail \u00e0 loyer reste possible mais est exorbitante pour le locataire. <\/p>\n\n\n\n

En droit du bail, la\nth\u00e9orie de l\u2019impr\u00e9vision est concr\u00e9tis\u00e9e par l\u2019article 266g CO (\u00ab cong\u00e9\nextraordinaire pour justes motifs \u00bb). Ainsi, si pour de justes motifs,\nl\u2019ex\u00e9cution du contrat devient intol\u00e9rable pour une partie, celle-ci peut\nr\u00e9silier le bail \u00e0 n\u2019importe quel moment, en observant le d\u00e9lai de cong\u00e9 l\u00e9gal.\nLes justes motifs peuvent notamment r\u00e9sider dans la situation g\u00e9n\u00e9rale (par\nexemple une grave crise \u00e9conomique), en la personne du bailleur ou du locataire\n(par exemple en cas de retrait non fautif d\u2019une autorisation de commerce, une\nmodification fondamentale et durable de la situation \u00e9conomique du locataire (en\ncas de ch\u00f4mage par exemple), \u00e9tant pr\u00e9cis\u00e9 que des difficult\u00e9s passag\u00e8res ne\nsuffisent pas).<\/p>\n\n\n\n

Ainsi, les justes\nmotifs doivent \u00eatre durables. Des \u00e9v\u00e9nements passagers, bien que graves, ne\nsauraient fonder une r\u00e9siliation anticip\u00e9e. <\/p>\n\n\n\n

Or, comme mentionn\u00e9\nci-dessus, l\u2019Ordonnance 2 Covid-19 du Conseil f\u00e9d\u00e9ral est pour l\u2019instant une\nd\u00e9cision de nature provisoire. Un cong\u00e9 donn\u00e9 pour justes motifs, une\nadaptation du loyer ou du contrat ne saurait donc \u00eatre oppos\u00e9 au bailleur ou\nd\u00e9cid\u00e9 par le juge en l\u2019\u00e9tat (application de l\u2019article 266g CO par analogie).<\/p>\n\n\n\n

Conclusion<\/h2>\n\n\n\n

Apr\u00e8s avoir pass\u00e9 en\nrevue les diverses bases l\u00e9gales applicables en mati\u00e8re de bail \u00e0 loyer, nous\nestimons que le locataire commercial ne peut pas renoncer sur une base\nunilat\u00e9rale au paiement du loyer, malgr\u00e9 la situation exceptionnelle provoqu\u00e9e\npar le coronavirus (Covid-19) et la d\u00e9tresse dans laquelle se trouve certains\ncommerces.<\/p>\n\n\n\n

Cela ne signifie pas\nque la situation juridique actuelle soit satisfaisante, au contraire. <\/p>\n\n\n\n

En date du 27\nmars 2020, afin d\u2019apaiser la situation, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral a port\u00e9<\/a>\nde 30 \u00e0 90 jours le d\u00e9lai pr\u00e9vu \u00e0 l\u2019article 257d al. 1 CO, pour s\u2019acquitter du\nterme dans le cas de baux d\u2019habitations et de locaux commerciaux pour les\nlocataires en retard de paiement du fait de mesures ordonn\u00e9es par les autorit\u00e9s\npour lutter contre le coronavirus (Covid-19). La\nprolongation du d\u00e9lai s\u2019applique aux termes et aux frais accessoires \u00e9ch\u00e9ant\nentre le 13 mars et le 31 mai 2020.<\/p>\n\n\n\n

Si c\u2019est un d\u00e9but,\nnous estimons que cette mesure ne va pas assez loin. Il semblerait \u00e9quitable\nqu\u2019en ces temps difficiles, le bailleur prenne \u00e0 sa charge la moiti\u00e9 du loyer\npendant la dur\u00e9e de l\u2019\u00e9pid\u00e9mie du coronavirus (Covid-19). Cette solution\n\u00e9quitable permettrait de renvoyer dos-\u00e0-dos les associations de d\u00e9fense des\nlocataires et des bailleurs. Cela permettrait en outre d\u2019\u00e9viter de porter un\nnombre incalculable de litiges devant les tribunaux ces prochains mois et\nd\u2019\u00e9viter des expulsions injustifi\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

Enfin, quelques mots\nsur l\u2019avis\nde droit<\/a> publi\u00e9 en date du 23 mars 2020 par l\u2019ASLOCA,\nrepr\u00e9sentant des locataires.<\/p>\n\n\n\n

Selon cet avis de\ndroit, le locataire commer\u00e7ant devrait \u00eatre dispens\u00e9 \u00ab selon les cas (\u2026)\nde payer son loyer ou de le payer en totalit\u00e9, aussi longtemps que l\u2019Ordonnance\n2 COVID 19 du 13 mars 2020 est en force et lui interdit, totalement ou\npartiellement, d\u2019exercer son activit\u00e9 commerciale dans les locaux lou\u00e9s \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019avis de droit de\nl\u2019ASLOCA invoque les dispositions sur les d\u00e9fauts de la chose lou\u00e9e (art. 259d\nCO), l\u2019impossibilit\u00e9 subs\u00e9quente d\u2019ex\u00e9cution (art. 119 CO), la notion\nd\u2019exorbitance (art. 97 al.1 CO) et l\u2019adaptation du contrat par le juge. <\/p>\n\n\n\n

Par honn\u00eatet\u00e9\nintellectuelle, les auteurs de cet avis de droit ont reconnu que leur\nargumentation bas\u00e9e sur l\u2019impossibilit\u00e9 subs\u00e9quente d\u2019ex\u00e9cution (art.119 CO) et\nsur la notion d\u2019exorbitance est susceptible d\u2019engendrer une controverse\njuridique. En particulier, s\u2019agissant de l\u2019exorbitance, nous rel\u00e8veront que\nl\u2019association se contredit puisqu\u2019elle fonde l\u2019exon\u00e9ration du locataire de\npayer le loyer sur la base de l\u2019article 97 al. 1 CO (qui traite de l\u2019impossibilit\u00e9\nd\u2019ex\u00e9cution objective fautive mais \u00e9galement subjective selon l\u2019ASLOCA, ce qui\npara\u00eet contestable et qui devrait plut\u00f4t relever de la demeure), tout en\nrelevant, \u00e0 raison, au chapitre pr\u00e9c\u00e9dant traitant de l\u2019impossibilit\u00e9\nd\u2019ex\u00e9cution objective non-fautive que l\u2019ex\u00e9cution d\u2019une dette d\u2019argent n\u2019est\njamais impossible. Aussi, l\u2019exorbitance ne rel\u00e8ve pas de l\u2019impossibilit\u00e9\nobjective\/subjective d\u2019exercer une prestation mais de la th\u00e9orie de\nl\u2019impr\u00e9vision.<\/p>\n\n\n\n

Pour le surplus, l\u2019argumentation\njuridique de l\u2019ASLOCA permettant d\u2019arriver \u00e0 la solution que le loyer n\u2019est pas\nd\u00fb par les locataires repose sur les dispositions relatives aux d\u00e9fauts de la\nchose lou\u00e9e (art. 259d CO) et sur l\u2019adaptation du contrat par le juge.<\/p>\n\n\n\n

Or, comme nous\nl\u2019avons d\u00e9montr\u00e9 ci-dessus, aucun d\u00e9faut de la chose lou\u00e9e ne peut \u00eatre oppos\u00e9\nau bailleur. Enfin, comme nous l\u2019avons \u00e9galement expliqu\u00e9, la th\u00e9orie de\nl\u2019impr\u00e9vision est concr\u00e9tis\u00e9e en droit suisse \u00e0 l\u2019article 266g CO. Or, cette\nbase l\u00e9gale n\u2019est applicable que dans la mesure o\u00f9 les justes motifs sont\ndurables, ce qui n\u2019est en l\u2019\u00e9tat pas le cas. <\/p>\n\n\n\n

Les conclusions\nauxquelles arrivent l\u2019avis de droit de l\u2019ASLOCA ne sont donc \u2013 \u00e0 notre sens –\njuridiquement pas fond\u00e9es et ne devraient pas \u00eatre suivies par le Conseil\nf\u00e9d\u00e9ral.<\/p>\n\n\n\n

Nous demeurons bien\nentendu \u00e0 votre disposition pour toutes questions en mati\u00e8re de droit du bail<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Introduction De nombreux commer\u00e7ants en Suisse se posent aujourd\u2019hui la question de savoir s\u2019ils doivent continuer \u00e0 payer leur loyer alors que leur entreprise est ferm\u00e9e \u2013 au minimum \u2013 jusqu\u2019au 19 avril 2020, suite \u00e0 l\u2019entr\u00e9e en vigueur de l\u2019Ordonnance 2 sur les mesures destin\u00e9es \u00e0 lutter contre le coronavirus (COVID-19) du Conseil f\u00e9d\u00e9ral. 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